Apa Itu Investasi DIRE, Reksa Dana Penyertaan Terbatas & KIK Efek Beragun Aset?
Rabu, 15 Juni 2016 03:24

Dana Investasi Real Estate (DIRE)

DIRE merupakan wadah yang berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (KIK) yang dipergunakan untuk menghimpun dana dana masyarakat pemodal yang selanjutnya diinvestasikan pada aset real estate, aset berkaitan real estate, kas maupun setara kas yang kemudian dikelola oleh perusahaan investasi atau Manajer Investasi.

Dalam pengelolaan dana DIRE, diwajibkan untuk menginvestasikan minimum 80 persen dari dana kelolaan ke aset yang berhubungan dengan real estate. Dari total aset kelolaan itu juga, minimum 50 persen harus berbentuk aset real estate seperti mal, perkantoran, apartemen, dan perumahan yang dapat disewakan. Pendapatan berupa uang sewa dari aset-aset properti tersebut akan dikembalikan kepada para investornya dalam bentuk dividen. Dividen ini yang menjadikan DIRE menguntungkan dan bisa dibilang sebagai imbal hasil (return) bagi investor.

Pada investasi DIRE, ada kewajiban untuk membagikan dividen minimal 90 persen dari pendapatan DIRE setiap tahun, sehingga investor yang membeli DIRE akan menerima pendapatan yang tetap. Selain itu pegerakan dari investasi DIRE relatif stabil karena sebagian besar portofolio berisi aset-aset properti yang nilainya cenderung meningkat setiap tahun.

Melalui paket kebijakan ekonomi ke-5dan ke-11, Pemerintah menghapuskan pajak berganda yang dikenakan pada instrumen DIRE dan memberikan insentif dengan penurunan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) menjadi maksimal 1 persen dari sebelumnya 5 persen bagi tanah dan bangunan yang menjadi aset DIRE. Hal ini, tentunya akan memberikan peluang untuk DIRE dapat bertumbuh lebih besar di dalam negeri.

Saat ini, DIRE yang ada di Indonesia hanya DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia. DIRE ini diluncurkan sejak November oleh PT Ciptadana Asset Management. Berdasarkan data Bareksa, DIRE ini memiliki dana kelolaan (AUM) lebih dari Rp500 miliar dan 95 persen dari asetnya dtempatkan pada real estate Grand Solo Mall.

Meski ada keuntungan yang ditawarkan, investasi DIRE ini juga memiliki risiko yang berupa likuiditas. Misalnya, investor ingin menarik dananya dalam jumlah yang besar, sehingga manajer investasi yang mengelola DIRE tersebut harus menjual asetnya. Pada kondisi ini, menjual aset properti tidak selikuid menjual aset di pasar modal karena harus mencari pembeli aset tersebut. Untuk mengetahui kelebihan dan kelemahan investasi DIRE klik tautan berikut.

Reksa Dana Penyertaan Terbatas (RDPT)

Secara umum, karakteristik dan pengelolaan Reksa Dana Penyertaan Terbatas (RDPT) tidak jauh berbeda dengan reksa dana konvensional. Hanya saja, pada RDPT jumlah pihak yang berinvestasi pada reksa dana tidak boleh lebih dari 50 pihak.

Selain itu, para pemodal reksa dana bentuk ini termasuk pemodal profesional yang memiliki kemampuan untuk membeli unit penyertaan dan melakukan analisis investasi terlebih dahulu. Sebab, minimum dana awal investasi pada RDPT cukup besar Rp5 miliar atau 500 ribu dalam bentuk USD dan EUR.

Pada RDPT, penetapan nilai pasar wajar dilakukan oleh Manajer Investasi setiap tiga bulan sekali, Sedangkan perhitungan Nilai Aktiva Bersih (NAB) dilakukan oleh Bank Kustodian setiap tiga bulan sekali.

Dalam Pengelolaan dana RDPT, Manajer Investasi diperbolehkan menginvestasikan dana tersebut pada sektor riil seperti pembiayaan pembangunan infrastruktur yang saat ini sedang gencar dicanangkan oleh pemerintah.

Salah satu contoh RDPT dalam bentuk USD adalah Reksa Dana Penyertaan Terbatas Bahana Industrial Fund-1 USD yang dikelola oleh PT Bahana TCW Investment Management. Ada juga Reksa Dana Penyertaan Terbatas Danareksa BUMN Fund 2012, yang dikelola oleh PT Danereksa Invesment Management.

Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (KIK EBA/Asset Backed Securities)

Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (KIK EBA) adalah salah satu alternatif investasi dimana Manajer Investasi menghimpun dana dari masyarakat kemudian dana tersebut dibelikan aset keuangan yang berupa tagihan seperti tagihan kredit perumahan (KPR) dari bank yang memberikan KPR.

Dengan adanya KIK EBA ini, pihak bank yang menyalurkan kredit perumahan dapat menjual piutangnya untuk mendapatkan permodalan (dana). Dengan menjual piutangnya, bank memiliki sumber likuiditas sehingga dapat menyalurkan kredit kembali kepada masyarakat.

Pihak yang memegang KIK EBA akan mendapatkan keuntungan seperti berinvestasi pada obligasi, di mana terdapat jangka waktu tempo dan nilai kupon (bunga) tertentu serta terdapat rating yang menunjukan dari kualitas KIK EBA tersebut.

Sebagai contoh, salah satu produk KIK EBA adalah KIK EBA Danareka - BRI dengan nominal Rp100 miliar dan memiliki kupon sebesar 13 persen serta masa tenor 5 tahun. Ada setidaknya empat pihak dalam produk ini. Pertama, ada bank pemilik KPR yaitu BTN. Kedua, ada pendukung kredit yang menjamin KPR tersebut (sekuritisasi) yaitu PT Sarana Multigriya Finansial (Persero). Ketiga, Danareksa Investment Management berperan sebagai manajer investasi yang mengelola aset sekuritisasi tersebut. Keempat, BRI berperan sebagai Bank Kustodian yang menyimpan dana aset kelolaan tersebut.

KIK EBA ini juga memiliki risiko terhadap fluktuasi harga akibat pengaruh dari perubahan suku bunga, Harga KIK EBA akan cenderung turun apabila terjadi peningkatan suku bunga. Risiko lainnya dari investasi KIK EBA ini adalah gagal bayar. Pemegang KIK EBA akan mengalami kerugian apabila debitur dari aset yang menjadi jaminan misalnya Kredit Pemilikan Rumah (KPR) mengalami kebangkrutan atau tidak mampu membayar tepat pada waktunya atas bunga dan pinjaman pokok.

Itulah penjelasan tiga produk lain dari reksa dana berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (KIK), yang dapat dijadikan pilihan sebagai alternatif investasi. Sebaiknya, dalam berinvestasi kita perlu memahami dan mempelajari dari setiap karakteristik instrumen investasi agar dapat sesuai dengan tujuan investasi kita

 

sumber: bareksa